TEMA DEL GIORNO: i fabbricati condonati sono considerati pienamente legittimi?

 

A seguito di sentenza del CdS n. 482 del 22/01/2025, diversi colleghi mi hanno chiesto un parere in merito al suesposto quesito.

 

Per farla breve, il CdS n. 482 del 22/01/2025 trattava il caso di un intervento effettuato su un immobile oggetto di condono edilizio ancora pendente, per cui la decisione di tale sentenza non dovrebbe trovare applicazione ai casi di opere che hanno conseguito la sanatoria.

 

Tuttavia, leggendo il passaggio al punto 9 della sentenza nella parte del DIRITTO:

 

" ... le opere condonate non possono costituire il presupposto per la realizzazione di ulteriori interventi edilizi, che ne mutuano inevitabilmente la natura illegittima: opinando diversamente si finirebbe per attribuire al titolo edilizio rilasciato in sede di condono una sorta di “ultrattività indeterminata”, cioè una estensione oggettiva e temporale che va ben al di là dei limiti indicati dalla legge."

 

reca non poche preoccupazioni.

 

Dovendo esprimere un mio parere, mi riporto in primis alla legge:

 

La L. 47/1985 sancisce che:

 

- sia per l’“accertamento di conformità” (art. 13), ossia la “concessione o l'autorizzazione in sanatoria”,

 

- sia, per le “opere sanabili”  ex art. 31, ovvero quelle eseguite ed ultimate entro la data del 1° ottobre 1983),

 

la “sanatoria delle opere abusive” si ottiene previo rilascio della “concessione o autorizzazione in sanatoria”.

 

Dal tenore letterale del testo normativo emerge una evidente equiparazione dei titoli rilasciati con sanatoria ordinaria (artt. 10 e 13, L. 47/85, ora art. 36 e 37, dPR 380/01) con per quelli rilasciati con sanatoria straordinaria (condono edilizio, L. 47/85, 724/94 e 326/03).

 

Di recente, sul tema dello stato legittimo è intervenuto nel 2020 il Legislatore statale con l’art. 9-bis, co. 1-bis D.P.R. 380/2001 (introdotto da L. 120/2020).

 

Qui si dispone che “Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa (…)”.

 

A fronte di tale novella normativa – dove si adopera una nozione ancora più ampia (titolo “che ha legittimato” l’immobile o la unità immobiliare) – la prima giurisprudenza ha osservato che il diverso orientamento giurisprudenziale (che riconosce al condono edilizio una efficacia pienamente sanante) “risulta oggi codificato dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.p.r. n. 380/2001, inserito dal d.l. n. 76/2020, conv. in l. n. 120/2020” (TAR Liguria 361/2021).

 

In secondo luogo mi riporto alla sentenza di Corte Costituzionale n. 328/2000. In tale decisione, si è statuito che i fabbricati per i quali la norma regionale umbra poneva limiti erano “... in ogni caso di edifici legittimamente esistenti e ovviamente regolarmente assentiti (fin dall'origine o con valido condono in sanatoria non oggetto di successivi interventi repressivi o di annullamento) dal punto di vista urbanistico o sotto il profilo di speciali vincoli (assistiti da specifiche autorizzazioni e pareri ove richiesti: sentenza n. 529 del 1995).”

Detto altrimenti, la sentenza 238/2000 della Corte costituzionale ha statuito che un fabbricato condonato debba essere considerato come “legittimamente esistente”.

 

Ritengo, in definitiva, che il caso trattato nella richiamata sentenza del CdS n. 482 del 22/01/2025, per quanto inerente un'opera non ancora condonata ed oggetto di rilevanti trasformazioni successive alla presentazione dell'istanza, non sia tale da travolgere il dato normativo (L. 47/85, art. 31 e dPR 380/01, art. 9-bis, comma 1-bis) e quanto espresso dalla corte costituzionale nelle sentenze nn. 529/1995 e 238/2000.