TEMA DEL GIORNO: attività (commerciale o produttiva) in pendenza di condono edilizio

 

Mi sono di recente trovato a discutere con alcuni funzionari SUAP sulla problematica della prosecuzione di un'attività di impresa in un locale oggetto di condono edilizio pendente.

 

Il fuoco del problema si concentra sulla necessità dell'agibilità, che in caso di condono edilizio pendente, risulta alquanto controversa e di comune interesse, per cui ritengo sia utile un approfondimento.

 

Pertanto espongo il mio personale punto di vista, con la preghiera di un Vostro contributo, qualora ritenete di integrare o non condividere quanto di seguito sto per dire.

 

Tralasciando "controversi passaggi intermedi", vengo al dunque.

 

In primis occorre richiamare la fonte normativa che disciplina tali casi:

 

La legge 47/1985 all’art. 44, primo comma recita: “dalla data di entrata in vigore della presente legge e fino alla scadenza dei termini fissati dall’art. 35, sono sospesi i procedimenti amministrativi e giurisdizionali e la loro esecuzione, quelli penali nonché quelli connessi all’applicazione dell’articolo 15 della legge 6 agosto 1967, n. 765, attinenti al presente capo.”

 

In secondo luogo, richiamo l'interpretazione giurisprudenziale di tale disposizione normativa, così come da pronunciamento del Consiglio di Stato n. 5390/2023:

 

 

In definitiva, qualora la ragione per cui un immobile non abbia ancora conseguito il condono edilizio sia da imputare all'inerzia del comune, il SUAP non è titolato a inibire/rigettare una SCIA commerciale, in quanto i presupposti di non legittimità unbanistico-edilizi dell'immobile non sono stati ancora accertati dalla P.A. (Consiglio di Stato n. 7654/2019).

 

Per quanto attiene al rapporto tra condono edilizio ed agibilità, riporto quanto sancito dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 256/1996.

 

In tale sentenza il collegio respinge la questione di legittimità dell’art. 35, c. 20, L. 47/1985, risolvendo la problematica attraverso una sentenza interpretativa di rigetto con la quale, da un lato, ha escluso una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità/agibilità a seguito della concessione in sanatoria, dall’altro ha riconosciuto la piena legittimità della deroga ai requisiti richiesti da mere norme regolamentari.

 

E’ interessante, inoltre, rilevare che in tale sentenza il Giudice costituzionale, confermando la possibilità di ottenere l’abitabilità anche in deroga alle condizioni fissate da norme regolamentari (regolamenti regionali, comunali, ecc.), ha considerato che tali, nella gerarchia delle fonti, sono anche i D.P.R. e i D.M. contenenti norme tecniche di attuazione e norme di dettaglio rilevanti in materia di abitabilità (ora agibilità).

 

Infatti si legge:

"La deroga non riguarda, infatti, i requisiti richiesti da disposizioni legislative, e deve, pertanto escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità pur nella più semplice forma disciplinata dal d.P.R. n. 425 del 1994 a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 del testo unico delle leggi sanitarie (rectius, di cui all'art. 4 del d.P.R. n. 425 del 1994), ma, altresì, quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica, quali quelle a tutela delle acque dall'inquinamento, quelle sul consumo energetico, ecc..".

 

Tali fonti sono quindi:

• il D.M. sanità del 05/07/1975 che contiene norme di dettaglio circa l’altezza minima interna dei locali abitabili, le superfici minime, il riscaldamento delle abitazioni, l’illuminazione degli ambienti, i bagni, l’isolamento acustico,

 

• il D.M. 14.06.1989 n. 236 "regolamento di attuazione della legge n. 13/1989 sul superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati".

Dette norme essendo di fonte regolamentare, in forza del disposto dell’art. 35, c. 20, L.47/1985, devono essere oggetto di deroga in sede di rilascio del certificato di abitabilità (ora agibilità).

Tutte le sentenze amministrative (T.A.R. e C.d.S.) che hanno sancito l'inderogabilità del D.M. sanità del 05/07/1975 in sede di condono edilizio, non hanno mai richiamato la valenza regolamentare di tale DM, così come trattata dalla Corte Costituzionale n. 256/1996 ... chissà se, qualora si ponesse tale circostanza nel petitum, si avrebbe un arresto giurisprudenziale.